De acordo com dados da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas de poupança e FGTS alcançaram R$ 13,83 bilhões em setembro de 2023, crescimento 6,3% maior em relação ao mês anterior. O financiamento de imóveis funciona como um empréstimo em que o cliente, por meio de uma instituição financeira, simula seu crédito para ter o valor necessário para a compra do imóvel. Quando o cliente encontra o imóvel, o banco solicita vários documentos como certidão negativa do imposto predial e documentos de identidade do comprador e do vendedor para análise. Com a documentação aprovada, a avaliação do imóvel por empresa especializada é agendada para investigar as condições da casa e o valor. Pode acontecer de o valor do financiamento pré-aprovado sofrer alguma redução, devido às condições do imóvel. Ao final, o cliente pode ter aprovação prévia do valor a ser aplicado na compra do imóvel, que pode ser parcelado em até trinta e cinco anos. O contrato é fechado e o imóvel fica alienado ao banco como garantia do empréstimo até o término do pagamento das parcelas.
Com o imóvel comprado, o agora proprietário começa a pagar os boletos e pode pensar em quitar de forma antecipada o financiamento, a fim de evitar pagar os juros impostos sobre o crédito imobiliário. Ao pagar o financiamento, o comprador excluirá os juros do valor total, pagando um valor bem mais próximo da realidade do mercado, além ficar livre da obrigação de desembolso da parcela mensal. A dúvida é: quitar o financiamento ou investir o que sobra? Os especialistas na área afirmam que, se o retorno do investimento escolhido superar o valor dos juros praticados no contrato de financiamento, quitar o imóvel não será uma boa opção. Por isso é importante acompanhar o cenário econômico brasileiro durante o período dos investimentos. Quando a rentabilidade do ativo financeiro não se justificar mais, está na hora de mudar o foco da estratégia e quitar o financiamento.
Caso o proprietário do imóvel quiser utilizar uma parte de seu dinheiro para investir e a outra parte a quitação do financiamento, uma boa estratégia, segundo os especialistas, é optar pelo pagamento da parcela vencida, junto com a última parcela a ser paga, e assim sucessivamente. Dessa forma, é possível abater os juros e pagar o imóvel na metade do prazo inicial pretendido. Para quem pretende comprar um imóvel, com a intenção de terminar de pagá-lo antes do tempo estabelecido para o financiamento, é preciso, contudo, prestar atenção a vários fatores, como o tipo de contrato e a amortização por tempo ou por valor.
Segundo artigo assinado por Daniel Navas para o portal Inteligência Financeira, na hora de fechar o crédito imobiliário existem dois tipos de contrato. O primeiro deles, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), estabelece um pagamento fixo durante todo o período de financiamento. Por esse sistema, o saldo devedor vai diminuindo com o tempo e os juros, calculados sobre o saldo devedor, são reduzidos de forma progressiva. Com isso as prestações tornam-se decrescentes ao longo do tempo. O segundo tipo de contrato obedece a tabela Price, sistema em que o valor da parcela também é constante durante todo o financiamento, mas que tem um diferencial. Nas primeiras prestações, a maior parte do valor pago se refere aos juros. À medida em que o tempo decorre, a relação se inverte e a porção maior do pagamento acaba destinada à amortização. Isso ocorre porque os juros são calculados sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês.
Na hora de amortizar o crédito imobiliário, o cliente também precisa definir se prefere o sistema por tempo ou por valor de parcela. No primeiro caso, ao antecipar o valor do financiamento, o número de parcelas restantes para quitar o contrato será reduzido, diminuindo também o prazo de vencimento original do financiamento. No segundo caso, por valor de parcela, serão mantidos o número de parcelas e o prazo total de vencimento, mas o valor a ser pago em cada parcela futura diminuirá. Apesar de parecer atrativa, essa opção pode não ser tão vantajosa no longo prazo, pois o comprador do imóvel continuará pagando juros.
Antes de assinar os papéis do crédito imobiliário, o cliente ainda deve conhecer os juros praticados. O site do Banco Central disponibiliza estatísticas sobre os juros para financiamento de imóvel. Ademais, é preciso também saber o valor original devido no financiamento. Dependendo da origem dos recursos usados para a compra do imóvel – poupança ou FGTS – o financiamento poderá ser corrigido pela Taxa de Juros Referencial; pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil); pelo IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) ou pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
Na opinião dos especialistas, alguns dos caminhos para amortizar o financiamento são:
- Aumentar o valor das parcelas mensais – Se a situação financeira do comprador do imóvel permitir, a opção contribuirá para a redução do saldo devedor de forma mais rápida, diminuindo o tempo total de pagamento;
- Fazer pagamentos antecipados – Pagamentos adicionais quando possível, além das parcelas mensais, são aplicados de forma direta na redução do saldo devedor e ajudam a acelerar o processo de amortização;
- Utilizar recursos extras, como o 13º salário – Ao receber o 13º salário ou algum bônus, o comprador do imóvel pode direcionar uma parte desse valor para o pagamento antecipado do financiamento, ajudando a reduzir o saldo devedor e, por conseguinte, a diminuir o prazo de pagamento;
- Refinanciar ou optar pela portabilidade – Avalie as condições do mercado no caso e verifique se existem instituições financeiras que oferecem taxas de juros mais baixas ou condições mais favoráveis. Essa opção pode permitir a obtenção de um novo contrato de financiamento, com prazos menores.
Texto adaptado de artigos assinados por Daniel Navas, editor-assistente do portal Inteligência Financeira, disponíveis em:
É melhor quitar o financiamento do imóvel ou investir? (inteligenciafinanceira.com.br)
Amortizar financiamento: como quitar o valor em menos tempo? (inteligenciafinanceira.com.br)